A főbérlőnek nincs joga ehhez, még ha azt is állítja: az ügyvéd véleménye szerint csupán így lenne törvényes.

Minden Gmail-felhasználó képernyőjén meg fog jelenni ez a kód: ez vele a teendő

A lakásbérlés folyamata során már a kezdeti lépéseknél fontos, hogy mindkét fél tisztában legyen a jogokkal és kötelezettségekkel, amelyek őket érintik. Gyakran előfordul, hogy a felek hiányos információk birtokában lépnek a megállapodásra, ami számos félreértéshez és problémához vezethet. Érdemes tehát alaposan tájékozódni, hogy elkerüljük a későbbi konfliktusokat.

Vannak ezenkívül extrém esetek is, amikor valamelyik fél ismeri a jogszabályokat, mégis visszaél a helyzettel. Dr. Sárvári Nóra ügyvédet kérdeztük arról, hogy milyen módon kerülhetők el a vitás helyzetek, mit enged, és mire kötelezi a feleket a jog.

Amikor albérletet keres valaki, arra vágyik, hogy találjon magának egy kellemes otthont, ahol kipihenheti a mindennapok fáradalmait. Sajnos bérlőként sokan úgy érzik, hogy ki vannak szolgáltatva a lakás tulajdonosának - a közbeszédben állandósult megnevezéssel a főbérlőnek -, aki bármikor felmondhatja a szerződést, vagy megjelenhet a lakásban. Végignéztünk néhány tipikus helyzetet, amik a mindennapokban sokszor előfordulnak, hogyan kerülhetők el a problémás helyzetek, és ha már kialakult, hogyan lehet rendezni azokat.

- A bérleti szerződést tanúk előtt és közjegyző előtt is írhatják a felek. Mi a kettő között a különbség? Előfordul, hogy a közjegyzői költséget az albérlőnek kell kifizetnie. Ez rendben van így?

Fontos kiemelni, hogy a jogszabályok nem követelik meg, hogy a bérleti szerződés elkészítése során kizárólag teljes bizonyító erejű magán- vagy közokiratot alkalmazzunk. Ez azt jelenti, hogy a szerződés érvényes és hatályos lehet tanúk és közjegyzői okirat nélkül is, így a benne foglalt jogok érvényesíthetők, míg a kötelezettségek teljesítése és számonkérése szintén lehetséges. A tanúk által aláírt okirat teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül, míg a közjegyző által hitelesített okirat teljes bizonyító erejű közokiratnak számít; a két dokumentum típus között pedig a bizonyítóerő eltérése tapasztalható.

A közjegyző előtt kétirányú nyilatkozat tehető a bérlő részéről, így a tartozásainak megfizetésére vagy a kiköltözésre vonatkozó kötelezettségvállalás, így perindítás nélkül egy végrehajtási eljárásban ezek kikényszeríthetőek. Ám a végrehajtási törvény nemrégiben beiktatta a 183/A. §-t, mely szerint határozott idejű bérleti szerződések esetén a határozott idő lejártától számított hat hónapon belül a bérbeadó peres eljárás indítása nélkül végrehajtásban kérheti a kiürítést, ez azonban a felhalmozott tartozások végrehajtására nem alkalmas.

A közjegyzői okirat létrehozására a bérbeadó jogosult kérvényt benyújtani, azonban a felek között megkötött megállapodás részletezheti, hogy a költségeket ki állja. Jelenleg nincs jogszabályi rendelkezés, amely erre vonatkozna.

A kulcsok átadása után gyakran felmerülnek kérdések a bérlők és a tulajdonosok között a lakás használatának jogairól. Például, hogy a tulajdonos fenntarthat-e kulcsot a bérleményhez, és mikor léphet be az albérletbe a kulcsok átadása után. Mi a teendője a bérlőnek, ha a tulajdonos rendszeresen látogatja az ingatlant, miközben ő éppen nincs ott? Jogosult-e a bérlő a zár cseréjére, és ha igen, milyen indoklással teheti ezt, továbbá szükséges-e kulcsot adnia a bérbeadónak ebben az esetben?

- A lakástörvény, amely a bérleti szerződés speciális szabályait tartalmazza, a Ptk, általános szabályaihoz képest arról rendelkezik, hogy a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer, vagy ha szerződésben a felek másképpen állapodtak meg, úgy több alkalommal ellenőrizheti. Ezt azonban csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül teheti, a bérlő pedig köteles az alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani és az ellenőrzést tűrni. A jogszabály szerint ez megfelelően irányadó a káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatti hibaelhárítás elvégzésére is. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó tarthat magánál kulcsot, de a bérlő hozzájárulása nélkül nem mehet be a bérleménybe.

- Van-e joga a bérlőnek ahhoz, hogy később valakit maga mellé költöztessen az albérletbe? Ha ezt teszi, kell-e szólnia a bérbeadónak?

- A lakástörvény rendelkezései szerint a szerződésben szereplő személy tekintendő bérlőnek. A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, ez esetben a bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A bérleti szerződés megkötésekor a bérlőnek joga van a szerződésben megjelölni azon személyeket, akik a bérleménybe vele, mint bérlővel beköltöznek. Ezt követően a bérlő személye, illetve a beköltözők személye kizárólag a bérbeadó hozzájárulásával módosítható.

- Ha elromlik a lakásban egy háztartási eszköz, például a mosógép, vagy a televízió, kinek kell szerelőt hívni, és kinek a költsége a javítás?

A bérbeadó felelőssége, hogy biztosítsa az épület megfelelő karbantartását, valamint a központi berendezések folyamatos üzemképességét. A lakás burkolatai, ajtói, ablakai és berendezései karbantartásának, felújításának, továbbá azok pótlásának és cseréjének költségeit a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás határozza meg. Amennyiben ilyen megállapodás nem születik, a karbantartás és felújítás költségei a bérlőt terhelik, míg a pótlással és cserével járó kiadások a bérbeadót sújtják.

A jogszabály világosan definiálja, hogy mit tekintünk az épület központi berendezéseinek, valamint a lakásberendezéseknek. Emellett pontosan körvonalazza, mi számít karbantartásnak és felújításnak.

Természetesen! Íme egy egyedibb megfogalmazás: "Ezek a specifikus irányelvek:"

A lakástörvény előírásai szerint a bérbeadó felelőssége, hogy a lakást a komfortfokozatának megfelelő berendezésekkel együtt, a szerződésben rögzített feltételek és időpont szerint, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át a bérlőnek. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor tekinthető alkalmasnak, ha az épület központi berendezéseinek lakásban található részei, valamint a lakásberendezések megfelelően működnek.

A lakásberendezések körébe tartoznak azok az eszközök és berendezések, amelyeket a jogszabály kifejezetten említ. Ilyenek például a főzőkészülékek, fűtési rendszerek, melegvíz-ellátó egységek, szellőztető rendszerek, valamint a beépített bútorok. Ezen kívül ide sorolhatók a csengők, kapcsolók és csatlakozóaljzatok is, melyek mind hozzájárulnak otthonunk kényelméhez és funkcionális kialakításához.

A lakás alapvető infrastruktúrái a jogi előírások értelmében a következő elemeket foglalják magukban: központi fűtési és melegvíz-ellátó rendszerek, víz- és csatornahálózat, gázvezetékek, elektromos hálózat, szellőztető rendszerek, központi antenna, kaputelefon, lift, szemétgyűjtő helyek, valamint szennyvízkezelő berendezések.

Természetesen, íme egy egyedibb megfogalmazás: - Amennyiben egy adott berendezés javítása nem lehetséges, milyen kötelezettségei vannak a főbérlőnek? Elvárható-e tőle, hogy másik eszközt biztosítson a bérleménybe? Egy másik gyakori téma az állattartás: van-e lehetőség arra, hogy a bérlő háziállatot tartsanak az albérletben? További kérdések merülhetnek fel a lakás átalakításával kapcsolatban, például: vajon megengedett-e a falak átfestése, vagy a berendezési tárgyak cseréje? Ezen kívül, ha a bérlő szeretné a közüzemi szerződéseket a saját nevére átruházni, ezt megteheti-e, és kötelezheti-e a bérbeadó erre?

A bérleti szerződés megkötésekor a feleknek mindezeket a részleteket alaposan tisztázniuk kell. Amennyiben korábban nem született megállapodás, úgy a bérbeadónak utólagos engedélyét szükséges kérni.

Van-e lehetősége a bérlőnek arra, hogy az albérlet címét használja állandó lakcímeként, vagy mint tartózkodási helyet tüntesse fel, hogy ezzel biztosítsa a küldeményei zavartalan kézbesítését?

A bérlő számára ahhoz, hogy a bérleményt állandó lakcímeként vagy tartózkodási helyként nyilvánítsa, elengedhetetlen a bérbeadó írásbeli beleegyezése és nyilatkozata a bejelentési űrlapon. Ebben az esetben a lakcímkártya tartalmazni fogja a bérlemény pontos címét. Érdemes megjegyezni, hogy a bérlőnek nem szükséges bejelentkeznie a bérlemény címére ahhoz, hogy megkapja a küldeményeit; a posta a postaládába helyezi el a küldeményeket, amennyiben a postaládán szerepel a bérlő neve. Ez független attól, hogy a bérlő milyen jogcímmel és módon igazolja tartózkodását az adott címen.

- Mikor mondhatja fel a szerződést a főbérlő?

Ha a bérlő a megállapított határidőn belül nem teljesíti a lakbér kifizetését, a bérbeadó köteles írásos figyelmeztetést küldeni, amelyben tájékoztatja a bérlőt a következményekről. Amennyiben a bérlő nyolc napon belül nem reagál erre a felszólításra, a bérbeadó újabb nyolc napon belül joggal élhet a felmondás lehetőségével, amely a késlekedés hónapjának utolsó napjára vonatkozhat. Fontos, hogy a felmondási idő ne legyen kevesebb tizenöt napnál.

Amennyiben a bérlő vagy a vele együtt élő személyek viselkedése képezi a felmondás okát, a bérbeadó köteles a bérlőt írásban figyelmeztetni a lehetséges következményekre, és felszólítani őt a kifogásolt magatartás megszüntetésére vagy annak megismétlésétől való tartózkodásra. Ezt a figyelmeztetést a bérlő tudomására jutásától számított nyolc napon belül kell megtenni. A felmondást pedig az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy újbóli megjelenésétől számított nyolc napon belül, szintén írásban kell közölni.

Van-e joga a bérlőnek az albérletben maradni, ha nem sikerül másik lakást találnia?

A lakásbérleti szerződés keretein belül, amennyiben az ingatlan nem önkormányzati vagy állami tulajdonban áll, a bérbeadó általános szabályok szerint nem köteles cserelakást ajánlani a bérlő számára a szerződés megszűnésekor. E jog gyakorlásához kifejezett nyilatkozat szükséges a szerződésben, amely lehetővé teszi a bérlőnek, hogy éljen ezzel a lehetőséggel. A bérleti viszony megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant a bérbeadó részére visszaadni.