Új fejezet kezdődik az ingatlanpiacon: holnap elindul az elektronikus ingatlan-nyilvántartás!

2025 január 15-én hatályba lép az új, ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és élesedik az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, vagyis az ún. E-ING rendszer. A Lechner Tudásközpont által koordinált E-ING projekt célja, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes mértékben elektronikus platformra kerüljenek.

Az E-ING rendszer, azaz az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, egy innovatív webes platform, amelynek fő célja a magyar ingatlan-nyilvántartási folyamatok teljes körű digitalizálása és leegyszerűsítése. Eredetileg 2024. február 1-jére tervezték az indulását, de ezt követően az időpontot először 2024. október 1-jére, majd 2025. január 15-re módosították.

A rendszer bevezetése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer igénybevétele nem kötelező, legalábbis a kezdeti szakaszban. Az átmeneti időszak során, más szóval,

A 2025. január 15-ét követően megkezdett eljárások keretében, a "ötszázezredik végleges döntést" követő 10 napon belül még mindig lehetőség van papíralapú kérelmek benyújtására.

amelyekről a földhivatalok is a megszokott eljárás keretein belül határoznak.

Az utóbbi években Magyarországon átlagosan 134 470 lakástranzakció zajlott. Fontos megjegyezni, hogy bizonyos ügyek, mint például az ajándékozás, a jelzálogjog bejegyzése, minden termőfölddel kapcsolatos ügylet, valamint a hagyatéki eljárások során bekövetkező tulajdonosváltozások, végleges döntést igényelnek. Emellett a haszonélvezeti jog bejegyzése is hasonló figyelmet követel.

"Várakozásaink szerint 2025 szeptemberére véget ér az átmeneti időszak, és ekkor kötelezővé válik az E-ING rendszer alkalmazása. Persze nem lehet kizárni, hogy a jogalkotó a jövőben további kedvezményeket kínál." - nyilatkozta dr. Illés Géza Márton, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.

Néhány település földhivatalai már korábban integrálódtak az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerbe, lehetővé téve ezzel a tulajdoni lapok online lekérdezését is. A régi és az új rendszer tavaly ősz óta párhuzamosan működött, azonban január 15-től kezdődően minden földhivatal kizárólag az elektronikus rendszerben rögzíti a változásokat - nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Bár a nyilvántartás elektronikus, a papíralapú ügyintézésre még hónapokig lehetőség lesz a földhivatalokban. Január 15-től viszont megnyílik a teljesen elektronikus ügyintézés lehetősége is, amiben komoly szerepe és felelőssége lesz az ingatlan adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédeknek. A földhivatali dolgozók feladatainak egy részét ugyanis az ügyvédek veszik át.

Az ügyvédi közösség körében komoly felháborodást váltott ki, hogy az E-ING rendszer használata kizárólag elektronikus aláírás, Ügyfélkapu+ vagy DÁP eAláírás révén történhetett volna, amennyiben az ügyfelek meghatalmazást adtak vagy nyilatkozatokat tettek. Szerencsére azonban 2025. január 31-én jelentős változások történtek: a kormányrendelet, amely az ingatlan-nyilvántartás végrehajtásáról szól, módosult, így a korábban digitálisan szükséges hitelesítések mostantól más formában is elvégezhetők.

Az újfajta kinyomtatós eljárás jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője részére kötelező - természetes személyek esetén választható.

Tipikus esetben a vevő nem egyösszegben (köznapi nyelven készpénzben) rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem lakáshitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék - az írásbeli hozzájárulás egy külön okiratba kerül, amit az eljáró ügyvéd letétbe vesz és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetésééig.

A korábbi jogszabály lehetőséget nyújtott arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az eljárást akár 6 hónapra is felfüggeszthesse. Ezt követően, a tulajdonjog bejegyzési engedélyének megérkezése után, a hatóság egy eljárás keretében hozhatta meg a vevő kérelmére vonatkozó döntést. Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével azonban megszűnik a függőben tartás lehetősége, és helyébe lép a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. Az új rendelkezések szerint első lépésként a biztosítéki jogot kell bejegyezni, majd amennyiben a vevő teljesítette a vételár kifizetését, a tulajdonjog bejegyzését külön eljárás keretében kell kérni.

Amennyiben valaki 2024 nyarán használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, a földhivatal kezdetben 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díjat kért a tulajdonjog bejegyzéséért. Azonban 2024. július 29-én ez az eljárási díj 10 600 Ft-ra emelkedett, így érdemes figyelembe venni ezt a változást a vásárlási folyamat során.

2025. január 15-től a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog következtében a vásárlóknak kétszer is le kell majd tenniük a 10 600 Ft-os összeget. Ez a változás fél év alatt 221,21%-os emelkedést jelent.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése nélkül várhatóan a bankok nem finanszírozzák a lakáshiteleket, így a plusz eljárást nem lehet majd megspórolni. A vevői jog legfeljebb öt évre jegyezhető be a tulajdoni lapra és az első hat hónapban teljes körű védelmet nyújt a végrehajtással szemben. A hat hónapos időszakot követően a jog elidegenítési és terhelési tilalomként funkcionál.

Az ingatlan.com szakértője kiemelte, hogy az elektronikus ügyintézés bevezetésével a kapcsolódó költségek is mérséklődhetnek. Az ügyvédnek nem szükséges többé fizikailag foglalkoznia a dokumentumokkal, például nem kell személyesen megjelenni a földhivatalban a szerződések iktatásához. Ez a megoldás nemcsak időt spórol meg az ügyvéd számára, hanem az ügyfelek számára is kedvezőbbé teszi a folyamatot, hiszen csökkenti a költségeket is.

Az ingatlanok adásvételeinek nyilvántartásba vétele drámai gyorsulásnak indulhat: 1-2 éven belül egyre gyakoribbá válhat, hogy a szerződés aláírását követően mindössze egy órán belül rögzítik a tranzakciót.

Az e-ingatlannyilvántartási rendszer legújabb fejlesztése az automatikus döntéshozatal bevezetése, amely lehetőséget teremt az egyszerűbb ügyletek gyorsabb és hatékonyabb lebonyolítására a jövőben.

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete (Inytv. vhr.) újdonságként bevezeti a jövőbeni épületekre vonatkozó vevői jogot is. Ez a jog öt évre elidegenítési és terhelési tilalmat jelent, amely garantálja, hogy az ingatlan a kivitelezés ideje alatt ne legyen eladható, illetve a vevő hozzájárulása nélkül ne lehessen megterhelni.

Az új típusú vevői jog jelenlegi kialakítása sajnálatos módon csak olyan ingatlanok esetében érvényes, amelyek már rendelkeznek helyrajzi számmal. Amikor társasházakat építenek, a lakások mindegyike külön helyrajzi számot kap, de a jogszabály nem biztosít lehetőséget a régi és új helyrajzi számok közötti zökkenőmentes átjárásra. Emellett a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén felmerül, hogy a vevő a jövőbeli épületekhez kapcsolódó jogait milyen ranghelyen tudja megszerezni, és ez a kérdés visszamenőleges hatállyal is aggályos lehet. Ennek következtében kétséges, hogy a jelenlegi jogi keretek mennyire segítik elő az újépítésű lakások banki hitelezésének élénkítését.

Fontos megjegyezni, hogy az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, csak az ilyen ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) lesznek az ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosultak. Az új jogosítványt az kaphatja meg, aki teljesíti a kötelező képzéseket és egy vizsgát, valamint - kb. évente 70 000 Ft összegű - kiegészítő felelősségbiztosítást is köt.

Az ingatlan.com legfrissebb elemzése alapján az e-ingatlannyilvántartási rendszer bevezetése egy dinamikusan fejlődő lakáspiacon valósulhat meg. Az idei évre várható 140-145 ezer adásvétel akár 10%-kal is túlszárnyalhatja a 2024-es forgalmat. Balogh László véleménye szerint az elektronikus ingatlannyilvántartás bevezetése új lehetőségeket teremt az ingatlanpiac digitalizációja számára. Ez a folyamat a digitális állampolgárság elterjedésével párhuzamosan segíthet abban, hogy az ingatlanügyletek átláthatóbbak, biztonságosabbak és gyorsabbak legyenek. A vevők és eladók számára ez a fejlődés az ingatlankereséstől kezdve egészen az ingatlantulajdon tényleges megszerzéséig számos előnyt kínál.

A címlap illusztrációként funkcionál. A kép forrása: Getty Images.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérlek, tájékozódj alaposan a jogi vonatkozásokról.