Furcsa új nyugdíjmodell került napvilágra - vajon ez lehet a kulcs a nyugdíjrendszer válságának megoldásához?
Az elmúlt két évtizedben jelentősen növekedtek a nyugdíjalapok eszközei, különösen a fejlett gazdaságokban, ahol ezek az eszközök átlagosan a GDP 55%-át teszik ki, nyolc országban pedig meghaladják a GDP 100%-át. Az eszközalapú nyugdíjrendszerek (gyakorlatilag ide sorolják a kötelező beléptetéses és önkéntes nyugdíjpénztárakat, nyugdíjrendszereket, vagyis ezek az állami nyugdíjrendszeren kívüli nyugdíjmegtakarításokat jelölik) részesedése az aktív munkaképes korú lakosság több mint felét érinti az OECD-országokban, globális szinten pedig a nyugdíjalapok több mint 56 000 milliárd dollárt kezelnek, jelentős részben részvényekben és kötvénybefektetésekben.
A jelentés rámutat, hogy a járulékalapú (DC) nyugdíjak portfóliójában a részvénybefektetések egyre nagyobb szerepet játszanak, és az elmúlt két évtized során folyamatos növekedést mutattak. A vizsgált 38 ország közül 13-ban a részvények aránya meghaladja a 40%-ot, míg csupán 7 országban marad 20% alatt. Ez a tendencia kedvező, hiszen a részvényekbe történő befektetés általában magasabb hozamokat kínál, ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy ez a bevételi forrás kockázatosabb és ingadozóbb lehet.
Figyelemre méltó tény, hogy a nyugdíjpénztárak portfóliójában a részvénybefektetések között milyen jelentős szerepet játszanak a külföldi eszközök. Ezen a téren Litvánia kiemelkedik, hiszen majdnem 100%-os arányt képvisel, míg Magyarország is figyelemre méltó, hiszen itt a külföldi részvények súlya körülbelül 50%-ra tehető, ami szintén jelentősnek számít.
Mindettől függetlenül a teljes képet nézve még mindig a kötvények adják a befektetések 47%-át átlagosan:
Az OECD legújabb jelentése alapján az elmúlt húsz év során jelentős növekedés figyelhető meg a nyugdíjra félretett vagyon volumenében, valamint a munkaképes korú lakosság körében a nyugdíjpénztárakhoz csatlakozók arányában. Ezek a nyugdíjprogramok, amelyek kiegészítik a felosztó-kirovó állami nyugdíjakat, alapvető szerepet játszanak a többpilléres nyugdíjrendszerek kialakításában, ami az OECD által megfogalmazott egyik legfontosabb ajánlás.
Magyarországon a nyugdíjcélú megtakarítások volumene tavaly körülbelül 20%-kal emelkedett, ami lehetővé tette, hogy a legjobb tíz ország közé kerüljünk ezen a téren.
Nem olyan szép ez a szám, ha megnézzük az alábbi ábrát, ugyanis a tagországok között nálunk az egyik legalacsonyabb a nyugdíjcélú megtakarításokra félretett vagyon a GDP arányában:
Más szempontból nézve megfigyelhető, hogy tavaly a munkaképes korú lakosság csupán 20%-a választotta a nyugdíjcélú megtakarítást, míg 2010-ben, a nyugdíjpénztárak bevezetésekor, ez az arány majdnem 65%-ot ért el.
Van azonban olyan adat is, amely büszkén helyezi Magyarországot az éllovasok közé. A 2023-as nyugdíjmegtakarítások növekedése elsősorban a kedvező befektetési teljesítményeknek köszönhető. A nyugdíjszolgáltatók névleges hozamai szinte minden régióban pozitív irányt mutattak, és gyakran túlszárnyalták az infláció mértékét.
A tavalyi magyar 12% körüli reálhozam a harmadik legjobb eredmény az OECD-tagországok körében, a nominálisan mért közel 20%-os hozamszint pedig a második legjobb eredmény.
Magyarország helyzetét illetően fontos megemlíteni, hogy az Európai Bizottság által jóváhagyott Helyreállítási és Ellenállóképességi Eszköz (RRF) keretében a nyugdíjrendszer reformjának végrehajtása is hangsúlyos szerepet kapott, amelyet 2025. március 31-ig kell megvalósítani. A kormány felkérésére az OECD szakértői elkészítették azokat a javaslatokat, amelyek a magyar nyugdíjrendszer fenntarthatóságának és igazságosságának javítását célozzák. A kora ősszel bemutatott nyugdíjreform-javaslat különösen a nyugdíjhoz jutás feltételeinek szigorítására fókuszál. Nem meglepő, hogy ez a javaslat a magyar kormány ellenállásába ütközött:
Érdekes megoldásra hívja fel a tanulmány a figyelmet, elsősorban olyan esetekre, amikor a rendelkezésre álló nyugdíjmegtakarítás vagy állami nyugdíj nem fedezi az időskori megélhetési költségeket. Ez az ingatlanalapú tőkefelszabadítási opció.
A jelentés hangsúlyozza, hogy az ingatlanok sok nyugdíjas számára az összes megtakarításuk jelentős részét képezik. Ezért rendkívül fontos, hogy olyan megoldások álljanak rendelkezésre, amelyek lehetővé teszik számukra az ingatlanuk értékének kihasználását, így hozzájárulva az életszínvonaluk és pénzügyi helyzetük javításához nyugdíjas éveik alatt. Az OECD területén tapasztalható, hogy ez a piac viszonylag kicsi, ezért elengedhetetlen a megfelelő szabályozási keretek kialakítása, amelyek egyszerre védik az ingatlantulajdonosokat, és kezelik a szolgáltatók részvételét gátló kihívásokat és kockázatokat.
Vagyis az OECD javaslata éppen ellentétes azzal, amit a magyar kormány tesz: előbbi a lakást tenné elérhetővé nyugdíjcélra, míg utóbbi a nyugdíjpénzeket lakáscélra.
A kérdésed arra irányul, hogy milyen témát vagy tartalmat szeretnél egyedivé tenni. Kérlek, oszd meg velem a konkrét szöveget vagy témát, amelyet szeretnél átformálni, és szívesen segítek benne!
A "home equity release product" magyarul "ingatlanalapú tőkefelszabadítási terméknek" fordítható. Ez egy pénzügyi megoldás, amely lehetővé teszi az ingatlantulajdonosok számára, hogy otthonuk értékének egy részét készpénz formájában hozzáférhetővé tegyék anélkül, hogy el kellene adniuk az ingatlant. Az ilyen termékek gyakran idősebb tulajdonosok nyugdíjcélú pénzügyi forrásainak kiegészítésére szolgálnak.
Ezek a termékek két fő kategóriába sorolhatók: a kölcsönalapú és az értékesítési típusú modellekre. A kölcsönalapú modell, amelyet gyakran "fordított jelzálognak" neveznek, egy olyan hitelformát jelent, amelynek biztosítéka az ingatlan. Az értékesítési modellek két változata létezik: az egyik esetben a tulajdonos eladja az ingatlan teljes vagy részleges értékét, miközben továbbra is ott lakik; a másik pedig az "eladás és visszabérlés" konstrukció, ahol az ingatlant eladják, majd bérleti megállapodás keretében visszabérlik.
A fordított jelzálog egy különleges pénzügyi megoldás, amely lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy tőkét vonjanak ki otthonuk értékéből anélkül, hogy el kellene adniuk azt. Ez a konstrukció elsősorban idősebb háztulajdonosok számára kedvező, akik a megtakarításaikat szeretnék kiegészíteni, például nyugdíjas éveik alatt. A fordított jelzálog során a bank vagy pénzintézet a lakás értékének egy részét folyósítja, miközben a tulajdonos továbbra is élvezheti az ingatlan használatát. Az összeg visszafizetése általában akkor történik meg, amikor a tulajdonos elköltözik, vagy elhalálozik, így a pénzügyi terhek a jövőre maradnak. Az ilyen típusú megoldások előnye, hogy segíthetnek a pénzügyi rugalmasság növelésében, de fontos, hogy a potenciális igénybevevők alaposan mérlegeljék a kockázatokat és a hosszú távú következményeket.
A "fordított jelzálog" (reverse mortgage) egy különleges hitelformát jelent, amely lehetővé teszi, hogy az ingatlan tulajdonosai a birtokolt ingatlan értékének egy részét készpénzben kapják meg. Ez a megoldás élethosszig tartó, és az ingatlan a hitel fedezetéül szolgál. A hitelfelvevők különböző módokon, például egyösszegű kifizetések, rendszeres havi juttatások vagy szükség szerinti lehívások formájában férhetnek hozzá az összeghez. Fontos tudni, hogy a kölcsönt kamat terheli, és az adósság rendezésére általában a hitelfelvevő halála vagy tartós intézménybe való költözése után kerül sor, legtöbbször az ingatlan értékesítéséből befolyt összegből. Az egyik nagy előnye, hogy a hitelfelvevők megtarthatják az ingatlan tulajdonjogát, és a megmaradó értéket átadhatják örököseiknek. Ugyanakkor érdemes figyelembe venni, hogy az adósság mértéke gyorsan csökkentheti az ingatlan piaci értékét, ami hátrányos lehet a jövőbeli örökösök számára. A fordított jelzálog terméke különösen népszerű az Egyesült Királyságban és az Egyesült Államokban, de más országokban is egyre inkább elérhetővé válik.
Az ingatlaneladás folyamata izgalmas és kihívásokkal teli lépés, amely számos fontos tényezőt foglal magában. A piacon való sikeres szereplés érdekében érdemes alaposan felkészülni és átgondolni a következő lépéseket. Először is, fontos, hogy pontosan meghatározd az ingatlanod értékét. Ehhez érdemes ingatlanpiaci elemzést végezni vagy szakértő segítségét kérni. Az ár helyes megállapítása kulcsfontosságú, hiszen a túl magas ár elriaszthatja a potenciális vevőket, míg a túl alacsony ár jelentős veszteséget jelenthet számodra. Ezt követően a megfelelő marketingstratégia kidolgozása a következő lépés. Használj ki modern technológiákat, mint például a közösségi média, hogy minél szélesebb közönséget érhess el. Az ingatlan fotói és bemutatója legyen vonzó és professzionális, hiszen az első benyomás sokat számít. Ne feledd, hogy a vevők gyakran keresnek olyan részleteket, amelyek segíthetnek a döntésükben. Érdemes lehet elkészíteni egy részletes leírást az ingatlanról, amely tartalmazza a környék előnyeit, a közlekedési lehetőségeket és a helyi szolgáltatásokat. Végül, amikor megérkeznek az érdeklődők, legyél kész válaszolni a kérdéseikre és bemutatni az ingatlant a legjobb fényében. A nyitott és barátságos hozzáállás segíthet abban, hogy a potenciális vevők bizalommal közelítsenek az ingatlanhoz. Az ingatlaneladás nemcsak egy tranzakció, hanem egy új lehetőség is, amely megnyithatja az utadat a következő kalandok felé. A megfelelő tervezéssel és gondossággal sikeresen végigviheted ezt a folyamatot!
Az "ingatlanérték-eladás" (home reversion) egy különleges pénzügyi konstrukció, amely lehetővé teszi az ingatlantulajdonos számára, hogy ingatlana teljes vagy részleges értékét átadja egy harmadik félnek. Ez az átadás egyonegyű kifizetés vagy rendszeres juttatások formájában történik. Fontos megjegyezni, hogy az ingatlant el kell adni abban az esetben, ha a tulajdonos elhagyja azt vagy elhunyt. Ekkor a harmadik fél jogosult a megállapodás szerinti bevételre, amely az ingatlan értékének megfelelően alakul. Ezzel szemben a fordított jelzálog esetében a tulajdonos továbbra is megtartja az ingatlan teljes tulajdonjogát, bár az ingatlan részleges öröklése lehetséges. Az ingatlanérték-eladások különösen népszerűek olyan országokban, mint Franciaország, Németország, Olaszország és Lengyelország, ahol egyre inkább elterjedt ez a megoldás a pénzügyi terhek enyhítésére.
Eladás és visszabérlés
A "sell and rent back" modell keretein belül az ingatlan birtokosa eladja lakását, ám a bérleti díj rendszeres megfizetése mellett továbbra is ott élhet. Ez a megoldás gyakran a piaci érték alatt történik, lehetővé téve a tulajdonjog teljes vagy részleges átruházását. Vannak olyan variációk is, ahol a tulajdonjog fokozatosan, lépésről lépésre kerül át az új birtokoshoz. E konstrukciók különösen népszerűek olyan országokban, mint Ausztrália, Hollandia és az Egyesült Királyság, ahol a lakástulajdonosok számára rugalmas lehetőségeket kínálnak a pénzügyi helyzetük javítására.
Az alábbi táblázat összegzi a különböző modelleket és a hozzájuk kapcsolódó kifizetési lehetőségeket országonként. Magyarország esetében fontos megjegyezni, hogy a pénzügyi válságot követően a fordított jelzáloghitelek piaca jelentősen visszaszorult. Néhány önkormányzat ugyanakkor olyan ingatlaneladási programokat indított, amelyek lehetővé teszik, hogy az ingatlanjukat eladó lakosok havi életjáradékot kapjanak cserébe.
A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.
Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérlek, tájékozódj alaposan a jogi feltételekről és információkról!
