A piaci szereplők figyelmeztetik a kormányt: a támogatások előnyei könnyen eltűnhetnek.
A kormánynak számolnia kell azzal, hogy a lakhatási helyzetet könnyíteni szándékozó intézkedések ezúttal is az ingatlanárak emelkedésében csapódhat le - hívták a figyelmet a lapunknak nyilatkozó iparági szereplők, akik segítségével a lakásalapokon keresztül piacra kerülő otthonok ingatlanpiacra gyakorolt hatásait veséztük ki. Egyöntetűen állítják: a "bérlőből tulajdonos koncepciót" célszerű követni. Az eddigi információk alapján rendelkezésre álló forrás azonban közel sem biztos, hogy elegendő a piac érdemi stimulálásához, közvetve a bérleti díjak lejjebb szorításához.
A kormány új gazdaságpolitikai akciótervében, amely 21 pontból áll, számos intézkedés található a lakhatási körülmények javítására és az otthonhoz jutás elősegítésére. Az Index az elmúlt másfél évben többször is hangsúlyozta, hogy Magyarországon a magas ingatlanárak és bérleti díjak, valamint az alacsony keresetek együttese komoly lakhatási válságot idéz elő. Néhány hónappal ezelőtt a kormány is észlelte ezt a problémát, és elhatározta, hogy lépéseket tesz a helyzet kezelése érdekében.
A lakhatás megkönnyítésére irányuló intézkedéseket nem kívánjuk ismételten részletezni, hiszen már számos alkalommal foglalkoztunk ezzel a témával előző írásainkban, például itt vagy éppen ott.
Ebben az írásban egy olyan elemet vesszük górcső alá iparági szereplők segítségével, amire eddig kevesebb figyelmet kapott, igaz - és ezt fontos leszögezni - a részletek egyelőre nem ismertek.
A Nemzetgazdasági Minisztérium legfrissebb közleménye alapján Nagy Márton, a tárca vezetője, fontos megbeszéléseket folytatott a legnagyobb ingatlanpiaci szereplőkkel, a lakhatást támogató kormányzati intézkedések ügyében. A találkozón szóba került egy potenciális állami program, amelynek célja, hogy...
Az Index által korábban közölt információk alapján a kérdéses összeg meghaladja a 100 milliárd forintot, ami körülbelül 3-4 ingatlanalap létrehozását teszi lehetővé. Forrásunk hangsúlyozta, hogy ezek az ingatlanalapok nem az új gazdaságpolitikai akcióterv részei, hanem a már létező Nemzeti Lakásstratégia keretein belül működnek, amely évente 25-30 ezer új lakás megépítését célozza meg.
Nagy Márton bejelentette, hogy a kormány átfogóan megvizsgálja annak lehetőségét, hogyan tudna állami támogatású tőkealapokon keresztül hozzájárulni a javasolt intézkedések megvalósításához. Továbbá felmerült, hogy a bérlakások és kollégiumok bérbeadása esetén a jelenlegi 27 százalékos áfát 5 százalékra csökkenthetik, ha a bérbeadó vállalkozás magánszemélynek adja ki az ingatlant. A kormány különös hangsúlyt fektet arra, hogy a szektor szereplői aktívan részt vegyenek az új és bérlakások építésében, valamint a kollégiumi férőhelyek bővítésében.
Az építőipar helyzete jelenleg izgalmas várakozással telik, hiszen a szakma már tűkön ülve figyeli az új beruházások elindulását. Az iparági kapacitások bőségesek, ahogyan azt az ÉVOSZ elnöke nemrégiben kifejtette az Indexnek. Hangsúlyozza, hogy a kormány eddigi kommunikációja a kereslet ösztönzésére összpontosított, de elengedhetetlen a kínálati oldal serkentése is. A világ számos nemzetközi példát kínál arra, hogyan tudna a kormány, valamint az építőipari és ingatlanpiaci szereplők együttműködése hozzájárulni a kínálat növeléséhez, különösen a finanszírozás terén. A lakásalapok vonatkozásában a piaci szereplők ösztönzése, például a "ha én adok 1 forintot, te is tegyél hozzá 1-et" megközelítés, ígéretes megoldás lehet, hasonlóan a lakosság esetében is. Fontos, hogy a kínálati oldal számára széleskörű lehetőségeket biztosítsunk, hogy a bérlakások minél gyorsabban és hatékonyabban elérjék a piacot.
Forrásaink szerint a lakásalapok "végtermékei" a piaci árnál alacsonyabb bérleti díj mellett kiadásra kínált lakások lennének, de szintén a piaci árnál alacsonyabb szint mellett történő értékesítés sem kizárt cél. Az azonban nem tisztázott, hogy mindez milyen tulajdonosi struktúra mellett valósulna meg: állami, vagy a projektbe bevont ingatlanfejlesztő, -kivitelező cégek tulajdonlása, esetleg valamilyen hibrid megoldás mellett.
Ugyanakkor nagy kérdés, mely fejlesztőknek "jön ki a matek", és melyeknek nem. Merthogy - jegyzik meg forrásaink -
ami már a kivitelező profitszintjét is tartalmazza.
Az NGM által meghatározott megfizethető lakhatási szint arra kötelezi az ingatlanfejlesztőket, hogy a piaci haszon érdekében a négyzetméterenkénti beruházási és építési költségeket a megadott határ alá szorítsák. Ez azonban a piaci viszonyok figyelembevételével nem minden fejlesztő számára reális lehetőség, hiszen a különböző piaci szereplők eltérő költségszerkezetekkel dolgoznak – a generálkivitelezők gyakran előnyben vannak. Ha a jelenlegi átlagos 1,5 millió forintos újlakás-négyzetméterárakat alapul vesszük, világossá válik, hogy az új ingatlanok ára meglehetősen magasan van, és ha a cél a bérbeadás, akkor a megtérülés érdekében a bérleti díjat is jelentősen növelni kell.
Amennyiben az 1 millió forintos NGM szerinti négyzetméterárból indulunk ki, és feltételezünk egy lakásonkénti nem túl nagy, 30-50 négyzetméteres átlagos területet, akkor azt kapjuk, hogy a 20-30 milliárd forintos lakásalap-keretből nagyjából 600-1000 új lakással számolhatunk. Ha a fent említett 3-4 alappal számolunk, 1800-4000 lakással kalkulálhatunk, ami jelentősen elmarad a Nemzeti Lakásstratégiában szereplő évi 25-30 ezer új lakás felépülésétől.
Forrásaink szerint a 100 milliárd forint az az összeg, amely már jelentős hatással lehet a kínálatra, így hozzájárulva a megfizethető lakhatási körülmények megteremtéséhez. Ezt a keretet minimálisnak tekintik ahhoz, hogy érdemi változások történjenek a piacon.
Egy másik, nem elhanyagolható költségtényezőre is felhívták a figyelmet: a telekárakra, amelyek jelentősen megnehezítik, hogy egy kivitelező beruházási költségeit 1 millió forint alá csökkentse. A telekárakat figyelembe véve a fővárosban általában Budapest pesti külső kerületeiben valósulhatnak meg a lakásalapú ingatlanberuházások. Ebben az esetben érdemes olyan területen építkezni, amely közel fekszik a közlekedési csomóponthoz, mivel így könnyen elérhető a belváros és annak környéke. Ellenkező esetben az ingázás sok időt vehet igénybe. Továbbá fontos szempont, hogy a környéken található óvodák, iskolák, egészségügyi intézmények és bevásárlási lehetőségek is könnyen hozzáférhetők legyenek.
Egyik forrásunk ezzel kapcsolatban érdekes szociológiai-történelmi összefüggésre mutatott rá.
Érdemes visszaemlékezni arra, hogy a 60-as és 70-es években hasonló lakhatási problémák merültek fel, mint amikkel napjainkban szembesülünk. Az akkori gyors urbanizáció és a fokozódó lakásigény sürgető szükségessé tette, hogy jelentős mennyiségű új otthont építsenek, ami a nagyszabású panelprogramok elindulásához vezetett. A fővárosban ezek a lakótelepek főként a külső kerületekben alakultak ki. Jelenleg is hasonló trendeket figyelhetünk meg, hiszen a tervezett új lakások mérete gyakran párhuzamba állítható a régi panellakásokéval.
- fejtette ki, részletesen kifejtette gondolatait.
A leendő kivitelezői körrel kapcsolatosan fontos megemlíteni, hogy mivel új lakásokról van szó, és figyelembe kell venni az uniós elvárásokat a fenntartható ingatlanfejlesztés terén, számos olyan befektető, mint például nyugdíjbiztosítók és alapkezelők, részt vehet a lakásalapokon keresztül megvalósuló projektekben. Ezen szereplők célja, hogy megfeleljenek a velük szemben támasztott fenntarthatósági, azaz ESG-követelményeknek, így biztosítva saját fenntartható fejlődésüket.
A kormány tehát a kínálat növelése által szorítaná lejjebb a bérleti díjakat, az említett lakásalapon keresztül a bérlői piac erősítése lehet a terv. De vajon koncepció lehet-e a bérlőből tulajdonos elv, vagyis hogy, aki a lakásalap egyik ingatlanát bérli a piaci ár alatti szinten, annak meglegyen a lehetősége arra, hogy évek múltán tulajdonossá váljon.
A lapunk által megkérdezett iparági szakértők körében egyértelmű egyetértés mutatkozott a bérlőből tulajdonos modell iránt.
A magyar lakosság jelentős része saját ingatlanban él, hiszen a saját tulajdonú ingatlanok aránya meghaladja a 90 százalékot, ami kiemelkedő a tö többi uniós ország között. Azonban sajnos nem mindenki számára elérhető a lakásvásárlás, még hitel segítségével sem. Sokaknak hiányzik az önerő, vagy nem rendelkeznek olyan stabil jövedelemmel, amely lehetővé tenné a hitel törlesztését. Ezért számukra az albérlet válik a kényszerű választássá, ami gyakran nem a legideálisabb megoldás.
A bérlőből tulajdonossá válás koncepciója akkor válik megvalósíthatóvá, ha a lakásállomány folyamatosan növekszik. Forrásaink szerint a tulajdonosok számának növekedése azt vonja maga után, hogy az érintett ingatlanok eltűnnek a bérleti piacról, ezért azokat pótolni kell. Ráadásul, ha egy bérlakásprogram keretében valaki akár hosszú éveken, évtizedeken át él egy lakásban – ahogy Nyugat-Európában számos példa mutatja –, akkor gyakorlatilag ugyanazon a helyzeten találjuk magunkat, mintha az ingatlan a bérlő tulajdonába került volna, hiszen a bérlő "elfoglalja" a lakást. Ezért elengedhetetlen a további építkezések révén történő lakásbővítés, hogy a lakhatás költségei elérhetőbbé váljanak mindenki számára.
Felerősödhet egy olyan lakáselőtakarékossági modell, amely lehetőséget biztosít arra, hogy azok, akik a piaci ár alatt bérelnek lakást, a bérleti díj és a piaci ár közötti különbséget – vagy akár ennél nagyobb összeget – befektethessenek. Az így felhalmozott megtakarítás később akár egy lakásvásárlás önerejeként is felhasználható, segítve ezzel a bérlők ingatlanhoz jutását.
Az előtakarékosság jelentősége széles körű egyetértésen alapul mind a szakmai, mind pedig a döntéshozói közösségekben. Ennek nyomán felmerülhet egy innovatív javaslat, amely szerint a kedvezőbb bérleti díjakat a lakástakarékpénztári megtakarításokkal összekapcsolva kínálnák.
Forrásunk elmondta, hogy a fiatalok lakástulajdonossá válását elősegíti az új szabályozás, amely lehetővé teszi, hogy a hitelfelvételhez szükséges önerő csupán a felvett hitel összegének 10 százaléka legyen a korábbi 20-30 helyett. Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy a fennmaradó 90 százalékos hitel jelentős pénzügyi terhet ró a fiatalokra, akiknek ráadásul magasabb jövedelmet kell igazolniuk a hitelkérelem során. Ráadásul a 10 százaléknyi önerő összegyűjtése is komoly kihívást jelent a magyar fiatalok többsége számára.
Építőipari forrásunk megjegyezte: az "öszvér" megoldással elsősorban a fiatalokat hoznák helyzetbe azáltal, hogy osztott tulajdonú tulajdonosi forma valósul meg. "Egy fiatal akkora tulajdonhányaddal rendelkezik, amekkora résszel be tud szállni, és annyival kevesebb bérleti díjat fizet. Majd évek után lehetősége nyílik a lakás teljes megvásárlására" - mondta.
A bérlőből tulajdonos megoldás ideális lehet annak, aki nem rendelkezik kellő anyagi forrással ahhoz, hogy egy teljes ingatlan tulajdonjogát megszerezze, de szeretne többet vállalni annál, minthogy hosszú évekig kizárólag bérleti díjat fizet. Ezt a javaslatot nem szabad összetéveszteni azzal, hogy sok bérlő olyan megoldást szeretne, ahol a megfizetett bérleti díj beleszámít majd az ingatlan vételárába, ám ez nem működőképes és nem racionális igény, hiszen a megfizetett bérleti díj a bérleti időszakban történő lakáshasználat ellenértéke, nem lehet a vételár része.
Az economx.hu nemrég háromrészes sorozatban számolt be a kormány lakásépítési projektjének hátteréről. Információik szerint az elmúlt időszak miniszterelnöki, miniszteri bejelentései egy tárcákon átívelő évtizedes szakmai program létrejöttét szolgálják.
Többek között a kormányzati forrásokra hivatkozva azt állítják, hogy...
Az Indexnek nyilatkozó piaci szakértők általánosságban pozitívan értékelik a kormány által bevezetett lakhatási könnyítéseket célzó ösztönző intézkedéseket. Ezek az intézkedések nemcsak az ingatlanpiac és az építőipar számára jelentenek kedvező változást, hanem azoknak is reményt adnak, akik számára a közeljövőben nem áll rendelkezésre lehetőség saját lakás megszerzésére.
Sajnálatos módon azonban – teszik hozzá –
Nehéz ezt a hatást kiküszöbölni, de - mint biztosnak tűnő piaci válaszreakciót - figyelembe kellene venni a támogatási rendszer kialakításakor annak érdekében, hogy a támogatás valóban a vásárlók és ne az eladók zsebébe kerüljön - hangsúlyozták.
